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隠れた瑕疵とは

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隠れた瑕疵」を説明する前に 、まず瑕疵というものを事前に説明しておかねばなりません。瑕疵とは、分かりやすく言えば『欠陥』で、本来ならば備わっている筈の機能や品質が欠落している状態を指します。

 

この瑕疵が『隠れる』というのは、一体どういう状況を指すのでしょうか?隠れた瑕疵が表面化するのは、不動産物件の売買の取引、もしくは取引後の数年です。つまり買い手側が売り手側から、知らされなかった、あるいは注意していても知り得ることができなかった瑕疵、それが隠れた瑕疵と言われる物なのです。

 

具体的な例を挙げるならば――、

 

土地であれば、乾物屋液状化の危険性といった脆弱な地盤性や、土中に有害物質や不要な埋設物が混入していたり、建築物件その物であれば、素人目には分からない傾斜や建築内の腐食、雨漏りなどが挙げられます。また珍しい事例では、隣地住民による物件への建築妨害も、隠れた瑕疵に該当すると言われています。

 

さて、この隠れた瑕疵が判明した場合、通常であれば売り手は買い手に対して、瑕疵担保責任がありますので、買い手側は売り手側に対して損害賠償の請求、

、もしくは契約の白紙撤回を主張できます。ところが、瑕疵担保責任は任意規定ですので、事前に合意があって瑕疵担保責任を負わないという取り決めがあると、例え取引後に隠れた瑕疵が露呈しても、 、売り手側の責任は原則ゼロなのです。

 

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しかしながら、これにも「ただし」があって、売り手側が瑕疵があると知って瑕疵担保責任を負わないとすることはできず、売り手側も知りようがなかったという、無過失である証明が必要なのです。このことから、隠れた瑕疵というリスクを回避するという意味でも、買い手側としては任意の瑕疵担保責任というものは、是が非でも、契約書内に明記するのが賢明です。

 

ところで、この隠れた瑕疵に関する瑕疵担保責任ですが、適応されない事例が存在します。それは、裁判所による債務弁済のための不動産の強制執行によって競売する事例であり、この場合に限り、瑕疵は『隠れる』という状況にはなりません。なぜなら、この強制競売で物件を落札する人間は、瑕疵があるという前提で、覚悟を決めて落札していると見なされているからです。

 

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